2022年6月に借りた我が家の住宅ローン（変動金利）。借りたときは0.595％だった金利が、2026年8月には1.245％になりました。4年あまりで2倍以上です。
それでも我が家は、今のところ繰上返済はせず、余裕資金は投資に回しています。この記事では、金利がどう上がってきたか、返済額はどうなるのか、そして繰上返済より投資を選んでいる理由を、我が家の実際の状況とともに紹介します。
この記事のまとめ
・変動金利は0.595％（2022年）→0.995％（2026年6月）→1.245％（2026年8月）に
・「5年ルール」と「125％ルール」があるので、毎月の返済額はまだ変わっていない
・住宅ローン控除（0.7％）より金利が高くなり、「借りているだけで得」な状態は終わった
・それでも、控除が続く2034年までは投資に回して、ローンの残高と同じ額の資産を作るのが我が家の方針
我が家の住宅ローン
| 借入先 | JAバンク |
|---|---|
| 金利のタイプ | 変動金利（5年ルール・125％ルールあり） |
| 返済期間 | 35年 |
| 借入 | 2022年6月 |
| 住宅ローン控除 | あり（一般の住宅） |
| 繰上返済 | まだしていない |
※借入額と残高は非公開にしています。この記事では、金額の影響を「借入1,000万円あたり」で計算しています。
変動金利はこう上がってきた
| 時期 | 我が家の金利 | できごと |
|---|---|---|
| 2022年6月 | 0.595％ | 借入 |
| 2026年6月 | 0.995％ | 日銀が政策金利を1.00％に引き上げ（6月16日） |
| 2026年8月 | 1.245％ | 6月の利上げが反映された |
| 2026年9月 | ― | 日銀が政策金利を1.25％に引き上げ（9月18日） |
日銀が政策金利を上げると、銀行の短期プライムレートが上がり、少し遅れて変動金利の基準金利に反映されます。6月の利上げは、2か月後の8月に我が家の金利に反映されました。9月の利上げ分は、これからの見直しでさらに上がる可能性があります。
借入1,000万円あたりで見ると
| 金利 | 1年間の利息の目安 | 毎月の返済額（35年） |
|---|---|---|
| 0.595％（借入時） | 約6.0万円 | 約26,400円 |
| 1.245％（今） | 約12.5万円 | 約29,400円 |
| 1.495％（あと0.25％上がった場合） | 約15.0万円 | 約30,600円 |
| 2.000％ | 約20.0万円 | 約33,100円 |
※1年間の利息は、残高1,000万円に金利をかけた目安。毎月の返済額は、1,000万円を35年・元利均等で借りた場合の計算です。
借入時と比べると、1,000万円あたりの利息は1年で約6.5万円増えています。借入額が3,000万円なら、年間で約20万円の差です。
毎月の返済額はまだ変わっていない
金利がこれだけ上がっても、我が家の毎月の返済額はまだ変わっていません。契約に、次の2つのルールがあるからです。
- 5年ルール：金利が変わっても、毎月の返済額は5年間変わらない
- 125％ルール：5年ごとの見直しで返済額が上がっても、それまでの1.25倍まで
ただし、返済額が変わらないだけで、利息が増えた分は返済額の中の「元金の返済」が減ることで調整されています。つまり、同じ額を払っていても、ローンの残高が減るペースは遅くなっています。
5年ルールでは、返済額は5年ごとに見直されます。2022年6月に借りた我が家は、借入から5年後の2027年ごろが最初の見直しになる見込みです（正確な時期は返済予定表で確認する予定です）。そこで返済額が上がる可能性があり、上がる幅は125％ルールで最大1.25倍までです。さらに、125％ルールで返済額が抑えられた分の利息は消えるわけではなく、あとに持ち越されます。
住宅ローン控除との関係：「借りているだけで得」は終わった
2022年に入居した一般の新築住宅の場合、住宅ローン控除は「年末のローン残高×0.7％」が13年間、所得税（引ききれない分は住民税の一部）から差し引かれます。1年の控除の上限は21万円で、控除の対象になる残高は3,000万円までです。
| 借入時（0.595％） | 今（1.245％） | |
|---|---|---|
| 金利と控除率（0.7％）の関係 | 金利＜控除率 | 金利＞控除率 |
| 控除の対象部分 | 払う利息より控除の方が多い（逆ざや） | 控除を差し引いても、利息の方が多い |
借りたときは金利が控除率の0.7％より低かったので、控除の対象になる部分は「借りているだけで得をする」状態でした。今は金利が1.245％になり、その状態は終わりました。
それでも繰上返済しない理由
控除が続く間は、投資に回した方が増えると考えている
繰上返済は「確実に1.245％の利息を減らせる」方法です。一方、投資は増える保証はありませんが、長い目で見ればそれ以上のリターンを期待できます。さらに今は、残高に対して0.7％の控除も受けられます。
そこで我が家は、住宅ローン控除が続く2034年までは繰上返済をせず、余裕資金は投資に回すと決めています。目標は、控除が終わるまでに、ローンの残高と同じくらいの資産を作ること。そうすれば、そのときの金利を見て、一括で返すか、投資を続けるかを選べます。
「10年で5,000万円」から逆算すると、投資信託だけでは足りない
住宅ローンの返済も見すえて、我が家は「10年で資産5,000万円（個別株を含む）」という目標を立てています。「目標から必要な利回りを逆算する」考え方で計算すると、今の資産から10年で5,000万円にするには、次の利回りが必要でした。
| 毎月の積立 | 必要な利回り（年） |
|---|---|
| 10万円（今） | 約15％ |
| 15万円（検討中） | 約12％ |
全世界株式などの投資信託で長期的に期待される利回りは、年5〜7％程度と言われます。積立を増やしても、投資信託だけでは届きません。投資の勉強をする中でも、「投資信託だけでは足りない」と実感しました。
だから我が家は、投資信託をコア（土台）にしながら、サテライトとして個別株で上乗せを狙います。期待値を計算して個別株を売買した記録は、以下の記事で公開しています。
「10年で5,000万円」から必要な利回りを逆算した計算は、以下の記事で詳しく紹介しています。
金利がさらに上がったときの備え
- 借り換え（固定金利など）：一度考えましたが、具体的に借り換え先を探すところまでは進めていません。金利がさらに上がるなら、改めて比べてみるつもりです
- 返済額の見直しに備える：5年ごとの見直しで返済額が上がっても家計が回るように、毎月の支出を把握しておく
- いつでも返せる資産を作る：投資で増やした資産が、いざというときの返済の原資にもなる
返済額の見直しへの備えは、子どもの教育資金の準備とあわせて考えています。教育資金のシミュレーションはこちらです。
まとめ
- 我が家の変動金利は、0.595％から1.245％まで上がった。9月の利上げで、さらに上がる可能性もある
- 5年ルール・125％ルールで返済額はまだ同じ。ただし、元金の減りは遅くなっている
- 金利が控除率の0.7％を超え、「借りているだけで得」な状態は終わった
- それでも控除が続く2034年までは投資に回し、ローンの残高と同じくらいの資産を作るのが我が家の方針
実際の資産の推移は、四半期ごとに公開しています。
この記事は我が家の判断を紹介するもので、繰上返済や投資をすすめるものではありません。住宅ローン控除の条件は、入居した年や住宅の種類で変わります。ご自身の条件は、国税庁のホームページなどで確認してください。
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